서울은 누르고 지방은 띄우고…혼돈의 부동산 시장

2025-04-02

작성자 :김지환

조회수 :100

먼저 토허제 재지정입니다. 서울시가 지난달 풀었던 토허제를 약 35일만에 다시 지정하면서 지정범위를 넓혔습니다. 강남, 서초, 송파 즉 강남3구에다가 용산구까지 4개 구의 모든 아파트가 대상입니다. 자세한 내용은 지난 25일 ''부릿지픽'' 참고하셔도 좋겠습니다.

토허제 해제 이후 시장은 말 그대로 혼돈이었습니다. 재시행 전까지 거래를 마무리 지으려는 분들이 있었거든요. 재지정 다음날만 해도 일부 가격을 내린 매물들이 나오긴 했는데, 그 때까지는 아직 서로 눈치보기를 한다는 느낌이었습니다. 그런데 마지막 기회인 지난 주말동안에는 거래가 활발했고 호가를 몇 억원씩 내린 거래가 체결됐다는 얘기들도 나옵니다. 실제로 어떻게 거래됐는지는 30여일 간의 신고기한 동안 지켜봐야 되겠습니다.

토허제 재지정으로 나오는 가장 큰 우려는 풍선효과입니다. 묶어놓은 곳들 주변지역으로 매수세가 몰리는 건데요, 집값 상승 전망이 계속 나오는 데다 일단 토허제가 6개월 단기로 재지정 되면서 마포, 성동 등의 지역이 바로 관심지역으로 떠올랐습니다. 이 지역 상승세가 예상되면서 매도자들이 흐름을 지켜보자는 관망세로 돌아서 매물 잠김 현상이 나타나는 분위기도 감지됩니다.

이 지역도 추후 토허제로 묶일 가능성도 제기되는데 진짜 상승세가 나타날지, 그렇다면 언제쯤 서울시가 규제에 나설지 지켜봐야겠습니다.
대출 규제
토허제 재지정과 같은 맥락에서 금융당국이 대출규제도 강화하는 모습입니다. 집값이 급등세를 보이면서 서울과 수도권에서 다주택자에 대한 신규 주택담보대출이 제한됩니다. 갭투자와 관련한 조건부 전세대출도 사실상 중단됐습니다.

실거주 외의 주택매매수요를 막겠다는 강한 의지입니다. 대출을 강화해서 집값 상승을 틀어막는 효과가 있을 것으로 보입니다. 하지만 갭투자 목적이 아닌 실수요자들에게도 대출이 어려워질 수 있습니다. 실제로 관련 발표가 나오면서 대출 관련 상담이 크게 늘었다고 합니다.

금융당국이 얼마 전까지만 해도 금리인하를 주문하고 대출 규제를 일부 완화하는 모습이 보였는데 사실상 다시 대출을 죄면서 혼란이 커지고 있습니다. 은행들에서도 불만이 나오는 분위기입니다. 게다가 최근 기준금리 인하가 대출금리에도 반영되고 있었는데, 신생아 특례대출 같은 정책대출도 모니터링 대상이 됐습니다. 주택시장 과열이 더 나타나면 대출금리 추가 인상도 이어질 수 있습니다.

당국이 기본적인 방향을 제시했지만 구체적인 가이드라인을 준 것은 아니라 은행마다 현재 관련 대출 조건이 다릅니다. 부동산 거래 계획을 세우셨던 분들은 꼭 다시 대출 조건을 확인하셔야 낭패 보는 일이 없을 것 같습니다.

지방 다주택자 중과세 폐지
국민의힘에서 지난주에 지방 다주택자에 대한 중과세 폐지를 주장하고 나섰습니다. 구체적으로 이미 주택을 보유한 사람이 지방에 추가로 주택을 구입할 경우에 한해 양도소득세와 종합부동산세, 취득세 등에 적용되는 다주택자 중과세를 폐지하는 방안을 추진한다는 겁니다.

이 정책은 부진한 지방 부동산 경기를 살리려는데 목적이 있습니다. 지방 미분양 지금 정말 심각한 수준이죠. 현재 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양이 전국적으로 약 2만1000가구 정도 되는 걸로 파악이 됩니다. 이 중에서 1만7000여 가구가 지방 물량입니다. 분양대금이 입금되지 않으면 건설사들의 자금난도 악화하게 됩니다.

올해만 해도 중견 건설사들의 법정관리가 이어지고 있어서 업계를 살리기 위해 정부와 주택업계 등이 노력 중입니다. 미분양이 쌓이면 결국 공급 위축으로 이어지니까 악순환이 반복됩니다. 그래서 정부가 지난달 지역 건설경기 보완방안을 냈지만 아쉽다는 평가가 많았습니다. 국정 리더십 부재만 부각된 거 아니냐는 냉정한 비판도 나옵니다.

당시 가장 많이 지적됐던 점이 세제혜택 부족입니다. 취득세와 양도세 감면이 포함되지 않아 아쉽다는 말이 나왔는데, 이번 정책은 그 점을 파고듭니다. 주택 매매에 들어갈 비용들을 줄여주는 것이라 전문가들 사이에서 긍정적인 평가도 나옵니다.

다만 입법으로 풀 문제인 만큼 정치가 받쳐줘야 합니다. 야당과의 협의가 필수적인데, 여야 대립이 첨예해 지는 지금같은 상황에서 합의가 제대로 진행이 될지 아직은 더 지켜봐야 할 것 같습니다.



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